Cómo funciona comprar una propiedad en Perú: debida diligencia y luego el notario

La regla de los 50 km de frontera

Por lo general, los extranjeros no pueden ser dueños de propiedades a menos de 50 kilómetros de las fronteras del Perú sin una autorización especial. Afecta a partes de la Amazonía, el extremo norte y el extremo sur. Una ciudad puede estar fuera de la franja mientras un lote rural a una hora de distancia está dentro.

Así que no adivine por el nombre del pueblo. Punta Sal está en Tumbes; partes de Loreto, Madre de Dios, Tacna y Puno necesitan una medición. Su abogado debe verificar las coordenadas exactas. San Martín, donde vivo, está bien lejos de las fronteras. La regla se aplica a extranjeros, así que no afecta a los ciudadanos peruanos.

SUNARP: lo que muestra el registro

SUNARP es el registro público de propiedades del Perú. Tres documentos aparecen constantemente:

• Partida registral. El número de ficha de la propiedad en el registro. Es la dirección del expediente.
• Certificado literal. Una copia certificada del asiento vigente: cómo se describe la propiedad, quién es el propietario inscrito y cualquier anotación en la ficha.
• Certificado de gravámenes. Un certificado de cargas: hipotecas, embargos y otros derechos de terceros. Lea uno reciente cerca de la firma, no de seis meses antes, porque las fichas cambian.

El registro es lo que creen los futuros compradores y los bancos. Un contrato privado que nunca se inscribe es la forma en que la gente descubre que compró un cuento.

Tierra con título y tierra solo en posesión

Título inscrito significa que el propietario figura en SUNARP. Posesión significa control físico. Una constancia de posesión deja constancia de que alguien está en posesión. Es común en zonas rurales y en la selva, y no es un título.

Los riesgos son concretos. Quien está en posesión quizás no pueda venderle un derecho inscrito. Otra persona podría tener un mejor derecho. Quizás no logre que la municipalidad le dé una licencia de construcción, que un banco o un futuro comprador traten el terreno como suyo. Existen vías de formalización (COFOPRI para propiedad urbana informal, y la prescripción adquisitiva tras una posesión larga), pero ambas toman tiempo y dinero, y ninguna es segura. Si un negocio solo funciona si la formalización sale bien, ese es un riesgo que debe evaluar con su abogado.

Quién debe firmar

El nombre en el anuncio no siempre es el de quien puede vender.

• El cónyuge. En el régimen matrimonial por defecto (sociedad conyugal), normalmente ambos cónyuges deben firmar. Una firma faltante es la forma en que una venta se cae después.
• Los herederos. Si el propietario falleció y la sucesión nunca se resolvió, todos los herederos deben ser parte del proceso. Un sobrino servicial no es la sucesión.
• Los copropietarios. Cada copropietario inscrito firma, salvo que alguien tenga poder suficiente para firmar por los demás.

La municipalidad

El registro dice quién es dueño del derecho inscrito. La municipalidad dice qué puede construir y qué está ya reconocido.

• Zonificación y parámetros urbanísticos. Uso, altura y retiros. Un sueño de tres pisos puede ser ilegal en ese lote.
• Licencia de construcción y conformidad de obra. El permiso para construir y, después, la confirmación de que lo construido coincide con él.
• Declaratoria de fábrica. La edificación, inscrita. Si en el título solo figura el terreno, la casa que usted recorrió puede no existir en el papel, lo que cambia su valor, los impuestos y la próxima venta.
• Predial o arbitrios impagos. El impuesto predial y las tasas municipales. Los años impagos se resuelven en la negociación, no se descubren cuando ya es dueño.

Tráfico de terrenos, vendedores falsos y doble venta

En Perú existen ventas fraudulentas, dobles ventas del mismo lote e invasiones de terrenos. Un proceso cuidadoso es la forma de detectarlos:

• La identidad del vendedor coincide con el registro, no solo con un nombre de WhatsApp.
• Un certificado literal y un certificado de gravámenes recientes, leídos por su abogado cerca de la firma.
• Alguien de su confianza ha estado parado en el terreno. Un terreno que nadie le deja recorrer es una señal de alto.
• Los vecinos le han contado quién ha estado allí, sin tomar los chismes como veredicto.
• El dinero se mueve de una forma que pueda demostrar después, mediante un fideicomiso bancario o el notario.

Si ya hay gente viviendo en el terreno y el vendedor dice “nosotros lo arreglamos”, ese es un problema para su abogado antes de cualquier pago.

Cómo avanza normalmente una compra

1. Arras, u otro acuerdo de separación. Un adelanto y una promesa por escrito con condiciones: qué pierde si se retira y qué recupera si los papeles fallan.
2. Minuta. El contrato que su abogado prepara para el notario, con el precio, la propiedad, los nombres y las condiciones bien definidos.
3. Escritura pública. El documento público de compraventa, firmado ante notario.
4. Inscripción en SUNARP. Hasta que se inscribe, el resto del país no ha asumido del todo su escritura.

Una vez elegida la propiedad y si el vendedor colabora, una compra limpia suele tomar desde unas semanas hasta unos meses. Una sucesión sin resolver, un terreno solo en posesión o un expediente desordenado toman más tiempo.

Comprar mientras vive en otro país

Puede firmar mediante un poder, otorgado en un consulado peruano o firmado en el extranjero con apostilla y traducción oficial. Mantenga su alcance limitado: una propiedad, una transacción, una fecha de vencimiento y ningún derecho a vender sus otros bienes ni a pedir préstamos. Su abogado lo redacta o lo revisa.

Tierra rural: el agua y el camino

Un terreno no es solo una forma en un mapa. Los derechos de agua a menudo pasan por la ANA, la Autoridad Nacional del Agua, y una acequia que todos usan puede ser un derecho inscrito, una costumbre o un conflicto. Las servidumbres son la forma en que un camino o un canal cruza el terreno de otra persona con un derecho real de por medio.

Si la única entrada es una trocha por el terreno de un vecino y no hay nada inscrito, usted es dueño de un lote al que llega por permiso, y el permiso cambia cuando cambia el vecino. Reviso el acceso en cada visita de campo, y su abogado confirma si es un derecho.

Esta página es orientación basada en mi propia experiencia, no asesoría legal. Vea el glosario para los términos.